Nella gran parte dei moduli predisposti dalle agenzie immobiliari ed utilizzati nel momento in cui si raccolgono gli incarichi dai clienti, vengono inserite delle clausole penali per diverse situazioni: revoca dell’incarico prima della scadenza; mancata conclusione dell’affare nonostante la presenza di una proposta di acquisto al prezzo previsto nel modulo; conclusione dell’affare in prima persona senza avvalersi dell’operato dell’agenzia immobiliare; conclusione dell’affare con soggetti presentati dall’agenzia immobiliare a seguito dell’attività svolta dal mediatore; mancata conclusione dell’affare a causa dell’ingiustificato rifiuto a consentire visite nell’appartamento, o impedimento delle visite stesse; errate o insufficienti informazioni relative all’immobile.
Quando l’adesione al contratto di mediazione immobiliare avviene ad opera di un consumatore (cliente standard/privato che vende il proprio immobile per ragioni non collegate alla propria professione) le clausole penali sopra indicate e le altre (di cui alcune fantasiose) inserite nei formulari delle agenzie immobiliari, devono considerarsi vessatorie nel momento in cui l’importo della penale sia manifestamente eccessivo: pari all’importo della provvigione o addirittura superiore alla stessa.
Nei casi predetti, l’agente immobiliare che intende ottenere il pagamento della penale prevista, laddove convenuto in giudizio dal cliente che asserisce la nullità della clausola, dovrà dimostrare che la clausola stessa è stata oggetto di trattativa individuale con il consumatore.
Anche nei casi in cui il mediatore dimostri che la clausola penale sia stata oggetto di una specifica trattativa con il cliente, il Giudice adito, ai sensi dell’art. 1384 Codice Civile, potrà diminuire equamente l’importo della penale stessa.
Nella prassi odierna, le agenzie immobiliari più avvedute, onde evitare la serie di problemi sopra evidenziati ed il rischio di vedersi dichiarare la nullità e/o la inefficacia della clausola penale pattuita, prevedono che la penale sia pari ad una percentuale della provvigione richiesta.
