Accordo di riduzione o sospensione del canone di locazione. Forma scritta o stretta di mano?

Nel precedente articolo “coronavirus, interruzione pagamento affitti” si è parlato della possibilità per il conduttore di ottenere la sospensione o la riduzione del canone di locazione nel caso in cui l’attività sia stata chiusa in conseguenza dei provvedimenti volti a limitare la diffusione del Covid-19 e si è detto che la migliore strada percorribile è quella dell’accordo tra le parti.

Nel momento in cui locatore e conduttore si accordano per la riduzione o la sospensione momentanea dell’affitto, come devono comportarsi per tutelare al meglio le rispettive posizioni?

L’accordo potrà essere semplicemente verbale o è necessario che lo stesso sia trasfuso in una scrittura privata?

Partiamo con il dire che l’accordo per la riduzione o la sospensione del canone di locazione non necessita di forma scritta per la sua validità. Locatore e conduttore, quindi, potrebbero limitarsi alla classica stretta di mano.

La forma scritta, però, garantisce una tutela maggiore ad entrambe le parti, soprattutto nel momento in cui i rapporti tra le stesse dovessero subire un cambiamento nel tempo e non dovessero essere più improntati alla reciproca cordialità. In questa eventualità si potrebbe verificare la necessità di fornire una prova dell’accordo.

Dal punto di vista del conduttore, l’esistenza di un atto scritto darebbe garanzie nel momento in cui, per un qualunque motivo, il locatore si dovesse rimangiare la parola e pretendesse il pagamento del canone nella misura concordata prima della “stretta di mano”.

Dal punto di vista del locatore, invece, la problematica principale è rappresentata dal dover giustificare all’Agenzia delle Entrate il minor reddito rispetto al contratto di locazione registrato.

Accordando una sospensione o una riduzione del canone di locazione, infatti, il locatore dovrà poi dichiarare di aver percepito un corrispettivo inferiore a quello indicato nel contratto originario e questo potrebbe esporlo al rischio di un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In questo caso, l’esistenza di una scrittura privata gli consentirebbe di contestare le pretese dell’erario e di far valere con successo le proprie ragioni, come chiarito recentemente dalla Commissione Tributaria regionale LOMBARDIA – Milano, Sezione 16, Sentenza 30 dicembre 2019 n. 5566.

L’accordo per la riduzione o la sospensione del canone di locazione, anche in forma scritta:

1. Non comporta la novazione dell’originario contratto di locazione, andando a modificare solo aspetti accessori del rapporto (cass civ. n. 262/2006). In pratica il contratto rimarrà invariato con riguardo a tutti i suoi elementi originari (primo fra tutte la durata) fatta eccezione per la misura del canone ed i termini di scadenza dei singoli pagamenti.
2. Non è soggetto a registrazione obbligatoria (come chiarito dalla Risoluzione n. 60/E/2010 dell’agenzia delle entrate) ma la stessa potrebbe costituire strumento utile per conferirgli data certa, ossia, la semplice apposizione della data in fondo al foglio che contiene l’accordo, non costituisce prove del momento in cui lo stesso è stato sottoscritto. La registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate costituisce, invece, uno dei modi con cui si può ottenere la data certa. In alternativa si potrà inviare l’accordo a mezzo pec, sempre che entrambe le parti siano titolari di un indirizzo di posta elettronica certificata.